par Alain Bornarel, co-fondateur de l'Agence TRIBU

la défausse publique

Dans ce contexte, la loi ALUR avait comme objectif d’apporter un peu de régulation dans un marché dans lequel le rapport de forces locataires/propriétaires était fortement inéquitable. On sait ce qu’il en est advenu. Sous la pression des lobbies de l’immobilier, le plafonnement des loyers n’est retenu, aujourd’hui, que pour Paris. En même temps, le nombre de secteurs d’application des défiscalisations Duflot puis Pinel a été gonflé sous la pression des élus locaux …

Le droit au logement constitue un de ces « biens communs » qui justifie le service public. Et bien, depuis une quarantaine d’années, l’Etat s’est progressivement défaussé sur le secteur privé de la maîtrise de la construction des logements. Il lui a, petit à petit, offert un marché considérable, y compris celui du logement des ménages à faibles revenus solvabilisés par les différentes aides à la personne. Il a, enfin, étranglé le secteur HLM en le mettant en concurrence avec le secteur privé sans lui donner les moyens de remplir sa mission, loger les plus défavorisés. Pire, il l’a amené, pour maintenir ses équilibres budgétaires, à privilégier les locataires les plus solvables avec le PLS et le PLI.

Tout ça conduit inéluctablement, quelle que soit la volonté de la collectivité, à généraliser le montage le plus fréquent aujourd’hui pour des opérations relativement importantes (rentables) : un promoteur privé assure la maîtrise d’ouvrage globale de l’opération, c’est-à-dire effectue les choix décisifs et donc, maîtrise la conception et la construction, puis rétrocède en VEFA(6) les logements sociaux à un opérateur HLM, simple « sous-traitant » de l’opérateur privé.

Cette défausse vers le privé par des collectivités trop endettées, ou rendues exsangues par les effets de la baisse des dotations, atteint même l’aménagement urbain. C’est ce qui s’est passé, à l’échelle urbaine cette fois-ci, sur la ZAC Boissière Acacia quand la Ville de Montreuil a délégué  au promoteur privé Nexity l’aménagement de tout un quartier, comme Bordeaux avec Bouygues Immobilier sur la ZAC Ginko ou Limeil-Brévannes pour le quartier des Temps Nouveaux avec un groupement de promoteurs.
 
énergie, environnement,
des labels au goût douteux

Le logement doit être abordable, construit en quantité suffisante, mais aussi éco-responsable. Parlons maintenant de cette qualité durable. Les collectivités, comme les particuliers éprouvent toujours beaucoup de difficultés à se faire une idée exacte de la qualité de ce qu’ils vont faire construire. C’est pourquoi ils se réfèrent systématiquement à la réglementation (RT 2012 pour ce qui est des consommations énergétiques), aux labels énergétiques (BBC(7) jusqu’en 2012, et aujourd’hui Effinergie + ou BEPOS(8)), aux certifications environnementales (H&E(9) pour le logement, HQE(10) pour les autres secteurs(11). La Ville de Montreuil n’a pas fait autrement. La référence était le label Maison Passive(12) pour l’ancienne équipe et la préférence de la nouvelle équipe semble plutôt aller vers les certifications(13).

A nouveau, un petit peu d’histoire. La réflexion sur la « qualité environnementale des bâtiments » en France est lancée en 1993 dans le cadre d’un groupe de travail à l’initiative du ministère du logement(14), puis prolongée au sein d’une association, l’association HQE. Cette réflexion a donné naissance aux « 14 cibles de la HQE »(15) et aux certifications(16). Dès les premières années, des acteurs professionnels de poids se sont intéressés à l’affaire : la FFB (Fédération Française du Bâtiment) qui regroupe les majors et autres entreprises de construction, et l’AIMCC (Association des Industries de Produits de Construction). L’AIMCC a même été jusqu’à déposer, en son nom, le sigle HQE pour en déléguer, quelque temps plus tard, généreusement l’usage à l’Association du même nom. C’est dire que la question l’intéresse. Elle s’est battue becs et ongles pour que les normes de caractérisation environnementale des produits de bâtiments ne fixent pas de niveau de qualité ni de listes noires de produits, sur lesquelles une bonne partie de ses adhérents avaient quelque chance de figurer. Et elle a gagné. La même AIMCC, et d‘autres lobbyistes, ont pesé de tout leur poids pour que les réglementations et certifications laissent toute leur place aux techniques et matériaux condamnés par le dérèglement climatique et énergétique, mais sur lesquels ils faisaient leur beurre : l’isolation par l’intérieur, le PVC(17), les climatisations énergivores, les systèmes de ventilation mécaniques à faibles débits de renouvellement d’air… Et ils ont à nouveau gagné.

Pour être complet, il faudrait rajouter que la certification H&E, la seule applicable au logement, donc vraisemblablement visée dans la Charte montreuilloise, n’a même pas jugé bon de traiter les 14 cibles, sans doute jugées trop ambitieuses. H&E est assez consensuellement reconnue par les professionnels comme peu exigeante, si ce n’est pour imposer le recours à des techniques et produits reconnus et agréés. Des produits qui ont, certes fait leurs preuves, mais dans un contexte climatique et d’énergie abondante aujourd’hui disparu.

En clair, les certifications, comme toutes les normes(18), ne sont que le résultat d’âpres négociations de marchands de tapis entre lobbies pour normaliser, standardiser les produits de construction et les  bâtiments, afin d’ouvrir aux quelques privilégiés, qui auront su tordre les normes dans leur sens, le marché le plus large possible. Tout ça est bien loin de la qualité durable et surtout bien timoré.

Or, le récent rapport du GIEC est clair : si nous voulons rester dans le cadre des 2°C d’augmentation de température, c’est dans les premières années qui viennent qu’il faut faire les efforts les plus importants. Dans le domaine du bâtiment et du logement, qui représente près du quart des émissions de gaz à effet de serre en France, cela exige une véritable révolution des standards, de l’architecture et des techniques.
Pour mesurer cette révolution, je ne prendrai qu’un exemple, celui du confort d’été. Avec le changement climatique, celui-ci va devenir une préoccupation forte sur tout l’hexagone et donc à Montreuil. Si on ne veut pas voir se multiplier, chaque été, les petits climatiseurs énergivore et qui - comme tout climatiseur - font du froid privé en rejetant du chaud collectif dans l’ambiance urbaine, il faut concevoir des logements capables de se rafraîchir par eux-mêmes. Ce n’est pas très difficile, de la fraîcheur, il y en a la nuit, et d’autant plus que la ville est végétalisée. Pour en bénéficier dans le logement, il faut des logements traversants pour favoriser la ventilation naturelle, des volets assurant la fermeture tout en laissant passer l’air, et des pièces humides (salles de bain et WC) en façade.

Tout le contraire de ce qu’on fait aujourd’hui. On fait des logements non traversants car ça permet d’en regrouper 4 ou 5 sur une même cage d’escalier et limite le nombre de cages. On met les WC, et même les salles de bain, dans des « placards » au milieu du logement, ça fait des bâtiments plus épais donc moins de façade. On équipe tous les logements de volets roulants (évidemment en PVC) fortement encouragés par la certification Qualitel H&E … On construit donc aujourd’hui des logements qui, dans des conditions climatiques de demain, ne pourront être rafraîchis qu’en consommant de l’énergie. Tout faux. Faire autrement exige un véritable changement des standards auxquels les promoteurs, qui maîtrisent le marché du logement, sont loin d’adhérer. Mais qui est indispensable.


comment sortir d’un système injuste imposé par les lobbies de la finance et du BTP

Sur les 3 thématiques abordées plus haut, le coût du logement, la répartition des aides et la qualité environnementale, le début des années 2000 marque un véritable tournant. Celui de la victoire sans appel des groupes financiers et industriels dans le secteur du bâtiment avec le débridage de la spéculation foncière, la montée en puissance de la défiscalisation et celle des normes et certifications. Au nez et à la barbe des gouvernements successifs, impuissants ou complices.

Face à ce tsunami libéral, les politiques locales, celles des collectivités comme celles des opérateurs sociaux, ne peuvent agir qu’à la marge. La Charte de la Construction Durable adoptée par le Conseil Municipal le 9 juillet dernier, comme les préconisations de la précédente équipe, ne représente aucune obligation pour les promoteurs, même s’ils la signent. Ils auront beau jeu d’expliquer qu’ils ont essayé de faire pour le mieux mais … les contraintes du marché, vous comprenez.


quelles marges de manœuvre pour les collectivités

Parmi les actions possibles et efficaces à l’échelle locale, il y a celles qui sont inscrites dans le PLU(19), seul document réglementaire donc d’application obligatoire. Le PLU ne modifie pas le marché, ne fera pas construire plus de logements abordables, mais il permet d’intervenir sur ceux qui se construisent. Par exemple, le PLU de Montreuil impose 30% de logements sociaux pour toute opération de plus de 2500 m². Le PLU encadre surtout l’aménagement urbain. A Montreuil, il permet de favoriser la végétalisation, de moduler les hauteurs ou les stationnements en fonction de la proximité de stations de métro. Car la ville durable est aussi une ville qui doit assumer une certaine densité si on veut éviter l’étalement urbain et le grignotage des terres agricoles en périphérie.

A propos du PLU, notons que la loi de transition énergétique récemment adoptée modifie le code de l’urbanisme pour permettre au PLU de « définir des secteurs dans lesquels il impose aux constructions, travaux, installations et aménagements de respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées qu’il définit », en clair, d’introduire dans le PLU des exigences énergétiques et environnementales ambitieuses, qui deviendront ainsi réglementaires et obligatoires. On peut parier que peu de communes auront le courage de s’y risquer. Ce ne sont plus elles qui font le marché mais les opérateurs privés. En tous cas, voilà un vrai combat pour la prochaine révision du PLU : définir le système  d’exigences nécessaires pour qu’un logement, et au-delà un bâtiment, ne devienne pas obsolète dès sa livraison mais soit adapté au contexte climatique et énergétique dans lequel il traversera les prochaines décennies.

les « lanceurs d’avenir(20) » dans le secteur du logement

Enfin, il y a les actions locales qui viennent des habitants eux-mêmes. Nous assistons, et particulièrement à Montreuil, à une floraison d’opérations dites « d’habitat participatif ». Certaines poussent très loin la révolution des modes de faire, et les économies qui en découlent, allant jusqu’à éliminer toute maîtrise d’ouvrage extérieure au groupe. D’autres s’inscrivent dans des procédures plus classiques, mais avec un vrai pouvoir de choix du groupe des futurs habitants. Certaines réalisent une véritable mixité sociale et/ou générationnelle, voire une mixité fonctionnelle au sein du groupe donc du futur bâtiment. Toutes s’inscrivent aujourd’hui dans une démarche écoresponsable sur les économies d’énergie, le choix des matériaux, le partage de certains biens communs …

Certes, ce mouvement est encore marginal aujourd’hui et ne permet évidemment pas de répondre aux 6500 demandes de logements sociaux sur la ville. Mais il est caractéristique d’une tendance, d’un germe susceptible de murir en quelque chose de nouveau qui ne ressemblera vraisemblablement pas aux opérations participatives réalisées aujourd’hui, mais qui ne ressemblera pas, non plus, ni au logement de promoteur marchand, ni à celui du secteur social institutionnel. Un mode de faire plus dégagé du marché que ne le sont les deux autres (même s’il ne peut évidemment s’en abstraire totalement), plus libre par rapport aux standards normés (quitte à se mettre quelquefois hors la loi pour être plus performant), plus sensible à l’intérêt public, aux biens communs, plus à l’écoute des désirs des habitants …

Alain Bornarel
20/08/2015

 

(6) Vente en Etat Futur d’Achèvement, l’opérateur HLM achète sur plan les logements au promoteur privé et les paie au fur et à mesure de leur réalisation
(7) Bâtiment Basse Consommation, 50% moins consommateur que l’ancienne réglementation
(8)Bâtiment à Energie Positive, la production d’énergie renouvelable sur le bâtiment couvre à peu près la moitié des consommations.
(9) Habitat et Environnement
(10) Haute Qualité Environnementale
(11) les bureaux, écoles, commerces etc
(12)label allemand Passiv’haus, plutôt exigeant dans le contexte climatique montreuillois
(13) selon les débats autour de la Charte de la Construction Durable
(14) atelier ATEQUE dans le cadre du Plan Construction
(15) objectifs thématiques : relation au site, choix des matériaux, chantier, énergie, eau, déchets, entretien/maintenance, confort thermique, acoustique, confort visuel, odeurs, santé
(16) Qualitel Habitat et Environnement (H&E) en 2003 pour les logements, Haute Qualité Environnementale (HQE) en 2004 dans les autres secteurs
(17) polychlorure de vinyle, issu de la filière pétrole (pour 43% de sa fabrication). Le PVC échauffé émet des vapeurs d’acide chlorhydrique
(18) la certification HQE est une norme AFNOR
(19) plan local d’urbanisme
(20) d’après un terme repris de la journaliste Marie-Monique Robin
 

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