par Alain Bornarel, co-fondateur de l'Agence TRIBU

(1ère partie)

Avec 35% de logements sociaux, avec un rythme de construction de l’ordre de 600 logements neufs par an, dont 37 à 40% de HLM, Montreuil est plutôt parmi les bons élèves de la loi SRU(1). Le 9 juillet dernier, l’actuelle municipalité vient de renouveler, dans une Charte de la Construction Durable, l’essentiel des préconisations environnementales, urbaines et économiques prescrites par la précédente municipalité aux promoteurs. Et pourtant, les loyers mensuels dépassent 15 €/m², voire 20 dans le centre et le bas

Montreuil. Le prix du m² neuf est rarement en dessous de 4000 €/m² et peut atteindre 5 à 6000 ! Et pourtant 6500 ménages attendent encore un logement décent et abordable, certains depuis plus de 10 ans. Et pourtant, on recommence à voir des bidonvilles comme dans les années 60.

Pourquoi, quels que soient les efforts réalisés par les collectivités, n’arrive-t-on pas à sortir d’une crise du logement chronique ? Pourquoi encore autant de mal logés et même de non logés ? Et quand on accompagne cette préoccupation sociale d’une préoccupation écologique consistant à faire des logements adaptés au dérèglement climatique et au désordre énergétique, alors ça devient la quadrature du cercle. 

le logement coûte-t-il trop cher ?

Pour construire plus de logement, faut-il en réduire les coûts ? Dans cette hypothèse, où sont donc les gisements d’économie ? Le coût des études ? Celui des travaux ? Le poids des normes accumulées ? La TVA ?...

Les lignes qui suivent s’inspirent des travaux de deux architectes, Nicolas Michelin (ANMA) et Suzie Delhay (MAÉ) qui ont décortiqué le prix du logement dans une récente exposition « argent, logement, autrement ».

   champ libre à la spéculation


Une première observation porte sur l’évolution comparative du coût du logement et du revenu disponible par ménage (indice de base 1 en 1965 sur la figure ci-dessus). Jusqu’à l’année 1985, les mécanismes de régulation fonctionnaient plutôt bien et cet indice fluctuait de plus ou moins 10% autour de cette base 1. On appelle ce phénomène le tunnel de Friggit du nom de son découvreur. Une première « crise » survient de 1988 à 1991, en région parisienne (la province restera à l’abri sur le plancher du « tunnel »). La guerre du Golfe (1990) et le krach immobilier de 1991 mettent fin à cette hausse anormale qui a aussi touché d’autres pays (Grande Bretagne, Japon …). On a bien affaire à un phénomène spéculatif, une « bulle » spéculative qui « éclate ».

Rebelotte à partir de 2000. Mais cette fois-ci avec une toute autre ampleur. Toute la France est touchée et la quasi-totalité des pays riches. Alors que la bulle éclate et que les prix s’effondrent avec la crise des « subprimes » en 2008 aux Etats Unis, en Grande Bretagne, en Irlande ou en Espagne, elle reprend en France début 2010 et la sortie en est toute récente et surtout toute relative. Le contrôle des loyers institué par la loi ALUR était un des outils pour la réguler; mais le gouvernement a cédé aux lobbies marchands et en a limité de façon draconienne les secteurs d’application.

De cette première observation, il ressort bien que le prix du logement, depuis une trentaine d’années, est plus déterminé par des logiques spéculatives externes au secteur logement, et à une échelle mondialisée, plutôt  que par des causes intrinsèques et locales.

où sont les gisements d’économies ?

Une deuxième observation de la même exposition porte sur les économies potentielles. Les architectes ont imaginé un logement de base, en région, vendu à 3000 €TTC/m², puis ils ont réparti ce coût en 5 postes, et enfin imaginé les économies réalisables sur chacun de ces 5 postes.

Le premier de ces postes, les honoraires de la maîtrise d’œuvre(2), représentent sur le cas de base 12% du montant des travaux. Ils peuvent, sur certaines opérations, descendre à 5 ou 6%. Mais, du fait de la faible part de ces honoraires, cela joue très peu sur le coût de sortie final et risque, par contre, de nuire gravement à la qualité.

Le coût des travaux, deuxième poste, ne représente, en base, que 40% du prix de vente, soit 1200 €/m². Il est relativement stable. On pourrait, en théorie, le compresser par des   techniques constructives comme la préfabrication, ou en simplifiant les normes, mais on ne gagnerait que moins de 10% sur le prix de sortie du logement, et on risquerait de dégrader fortement la qualité des logements.


Le poste suivant, le coût du foncier(3), est un vrai serpent de mer en France. Ce qu’on appelle la « charge foncière » a été, sur le cas de base, pris à 460 €/m², une valeur courante hors région parisienne et grandes métropoles. Sur un terrain donné, la négociation sur le foncier peut induire des gains de l’ordre de 10% sur le prix de vente. Par contre, en région parisienne, cette charge foncière peut, dans certaines zones, être multipliée par 10 et représenter de 40 à 50% du prix de vente (voir plus bas le cas de Montreuil).  

Les taxes représentent en moyenne 17% du prix de vente. Parmi ces taxes, la plus importante, la TVA, varie de 5,5% (accession sociale) à 20%. La fixation de ce taux est du ressort du politique et il a, du reste, beaucoup varié en fonction des choix politiques. Ce taux de 20% a été réduit dans l’existant, il pourrait aussi l’être dans le neuf, ce qui entraînerait un gain de 15 à 16% sur le prix de vente.

Il reste un dernier poste, les frais de promotion : le « portage » financier (les frais financiers liés aux prêts) et les frais et salaires de la structure de promotion pour encadrer la conception, la construction et la commercialisation. Le gain maximum possible sur ce poste correspond à une opération en auto-promotion complète dans laquelle il n’y a pas de commercialisation et les futurs habitants réalisent eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage de l’opération. C’est la configuration à gain maximum sur le prix de vente et ce gain dépasse les 20%.

le contexte montreuillois

Que se passerait-il si nous utilisions la même méthodologie à Montreuil ? Coût construction et par conséquent honoraires de maîtrise d’œuvre sont à peine plus chers en région parisienne que dans certaines régions. Mais c’est surtout le foncier qui supporte des surcoûts importants, de 1 à 5 fois (pour Montreuil) les coûts de foncier en région. Ce surcoût est automatiquement répercuté sur les taxes (calculées à partir du hors taxe) et …sur les frais de promotion qui se calculent assez systématiquement comme un pourcentage du prix de vente (environ 25 %).

Si on admet, pour Montreuil, une fourchette de prix de vente(4) de 3000 €/m² à 5700 €/m², avec une moyenne à 4200 €/m² - fourchette fortement déterminée par le prix du foncier - la part du promoteur, varie du simple au double, de 750 €/m² qui correspond à peu près au cas de base de l’exposition, jusqu’à 1400 €/m² avec une moyenne de 1100 €/m². Une telle augmentation liée au foncier est-elle justifiée ? Certes, les frais financiers sont proportionnels au coût foncier + travaux + honoraires et celui-ci est plus élevé, du fait du foncier. Mais le reste des prestations du promoteur ne change pas d’un iota avec le foncier.

Cette étude relève donc 3 gisements principaux d’économie potentielle : plus de 20% sur les frais de promotion, de l’ordre de 10% le foncier, qui est plutôt sujet à de fortes hausses, et moins de 10% sur les taxes. Les frais de promotion apparaissent comme le principal gisement d’économies. Quant au foncier, selon la localisation géographique, il peut peser de 10 à 50% du prix de vente. Problème insoluble tant que la propriété des sols reste privative et que les collectivités n’ont plus les moyens de maîtriser ce foncier. Le bail emphytéotique, qui fournit du terrain à bâtir tout en maintenant publique la propriété foncière, est peut-être une solution.

aide à la pierre et aide à la personne,
le sabotage du logement social

mise en concurrence sur le marché du logement social

Pour comprendre où on en est aujourd’hui, il faut faire un peu d’histoire. Dans les premières décennies suivant la libération, l’effort important de construction de logements sociaux a été essentiellement financé par des aides publiques : c’est ce qu’on appelle l’aide à la pierre. A partir de 1977, l’économiste libéral Raymond Barre, alors premier ministre, estime que l’effort de construction de logements sociaux subventionnés n’a plus lieu d’être et qu’il faut, au contraire, laisser faire le marché, tout en incitant les Français à devenir propriétaires. Conscient néanmoins que le marché ne permet pas de loger les plus défavorisés des français, insolvables, il institue des aides personnalisées en fonction des revenus et permettant à ceux-ci de se loger, voire d’accéder à la propriété. C’est l’aide à la personne.

Désormais les promoteurs privés vont aussi bénéficier de l’aide à la pierre. Ils se voient ainsi ouvrir un marché « social » jusqu’ici réservé aux organismes HLM, et incités à une hausse des loyers, puisque l’aide à la personne viendra solvabiliser les locataires. Quant aux organismes sociaux, ils doivent faire face à la concurrence et rechercher les financements complémentaires qui leur manquent.



De 1977 à aujourd’hui, sous gouvernement de gauche comme sous gouvernement de droite, les budgets de l’aide à la personne (pour l’essentiel des avantages fiscaux et des prestations sociales comme l’APL) ne vont cesser d’augmenter.  Ceux de l’aide à la pierre vont décroître dans un premier temps, puis se stabiliser. Ce sont notamment les subventions d’exploitation et les prêts à taux aidés réservés aux organismes sociaux. Et, à partir de 2000, inversement de tendance avec la montée en puissance des défiscalisations totales ou partielles : Périssol, Besson, Borloo, Scellier … Des noms qui fleurent bon le cadeau fiscal. Les investisseurs, professionnels ou particuliers, se précipitent sur le gâteau … Jusque aux crises de 2008 et 2010.

Parallèlement, la mise en chantier de logements locatifs sociaux, qui avait fortement décru depuis les années 60, amorce une légère remontée, mais au bénéfice des catégories les moins « sociales »
les PLS puis les PLI(5). Un des effets de la pression du marché est donc de conduire les organismes HLM à adopter les mêmes straté-
gies que les promoteurs privés, privilégier les « clients » les plus solvables..........(à suivre dans une deuxième partie de l'article)

Alain Bornarel
20/08/2015

 

(1) au moins 20%de logements sociaux par commune, porté à 25% par la récente loi ALUR
(2) architectes, bureaux d'études ...
(3) le terrain sur lequel sera bâti le bâtiment
(4) la Charte de la Construction Durable propose aux promoteurs un maximum variant de 3900 à 4800€/m² selon les quartiers
(5) Du plus social au moins social les prêts aidés sont aujourd'hui le PLAI (prêt locatif aidé d'intégration), le PLUS (prêt locatif à usage social), le PLS (prêt locatif social) et le PLI ((prêt locatif intermédiaire). Les loyers correspondants, en région parisienne, sont pour un T3 de 390€/mois pour le PLAI, 440 pour le PLUS, 870 pour le PLS et 1230 pour le PLI.

 
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